Скільки коштує ваша квартира? Як об’єктивно оцінити житло

Виключити емоції та не покладати великих надій на гарний ремонт

Багато хто оцінює квартиру дуже емоційно: своя здається кращою за інші, а тому має коштувати дорожче.

Окрема категорія емоційних маніпуляцій при оцінці квартири – ремонт. Покупці в першу чергу дивляться на незмінні параметри нерухомості (район, тип будинку, площа квартири тощо). А іноді також і на базу ремонту (комунікації, вікна, двері, вирівняні стіни і стеля, гарне покриття для підлоги — те, що прослужить десятиліття). «Косметика», яку можна швидко та бюджетно поміняти: шпалери, лінолеум чи недорогий ламінат, розетки та вимикачі, плінтуси, фарбування радіаторів – це швидше, приємний бонус, який дозволить виділити квартиру серед аналогічних пропозицій.

Не варто переоцінювати важливість хорошого ремонту під час продажу. Щоб «заїхати та жити», багатьом достатньо просто більш-менш акуратної квартири. Згідно із дослідженням оцінювачів порталу «Ocinka.UA» більшість покупців згодна на «косметику» спочатку, щоб у майбутньому зробити квартиру «під себе». Або взагалі шукають житло «під ремонт». «Вбиті» варіанти лише трохи менш популярні, ніж квартири з хорошим ремонтом.

Варто врахувати свіжість та актуальність ремонту, а також пам’ятати, що смаки та уявлення про якість ремонту у всіх різні. Те, що для одного «стильний євроремонт», для іншого «бюджетна косметика» чи взагалі «несмак».

Попросіть друзів чесно «покритикувати» ваше житло – виявите несподівані мінуси (або плюси!).

Стратегії ціноутворення

Відразу встановити ринкову ціну та не змінювати її. Як розповідають оцінювачі, так чинять близько половини власників. З такою стратегією квартири і продаються найшвидше.

Встановити завищену ціну (а раптом?) та поступово знижувати її. Таких продавців близько третини. Вони продають квартири найдовше. Така тактика підходить, якщо у вас необмежений запас часу на продаж квартири і ви вірите у «свого покупця».

Встановити занижену ціну та поступово підвищувати її. Так роблять лише 10–15% продавців. Адже не у всіх є кураж влаштовувати аукціони між зацікавленими покупцями, враховуючи те, що останні будуть, м’яко кажучи, не дуже задоволені таким підходом.

Якщо вирішуєте пограти із ціною, не затягуйте час експозиції оголошення. 2–3 тижнів вистачить, щоб промацати попит на поточній позначці. Це теж швидше емоційний момент: здається, що як тільки ти зміниш ціну, з’явиться «той самий покупець», який був готовий заплатити більше, варто лише трохи почекати. Так продаж і розтягується на місяці.

Буває і так, що завищення ціни в одному оголошенні штовхає інших власників виставляти квартири за неринковими цінами. У результаті програють усі. Продавці не можуть знайти покупців, і не розуміють, у чому проблема — ціни у всіх навколо приблизно однакові. При цьому покупці не можуть знайти квартиру за адекватною ціною.

Що закладати у ціну квартири

На ціну квартири впливають десятки факторів та їх поєднання. Але основні їх — незмінні параметри.

Район

Всі оцінювачі сходяться на думці, що розташування нерухомості (зокрема і квартири) має вирішальний вплив на її вартість.

Коли ви проводите аналіз цін на схоже майно, об’яви слід розглядати саме у тій місцевості, де розташовано ваше житло. Бажано навіть у тому ж будинку або у сусідньому.

Транспортна доступність

Ідеально, якщо поруч є станція метро або як мінімум зручні виїзди на основні магістралі міста.

Інфраструктура

Найважливіші об’єкти — магазини (ринки та торгові центри), дитячі садки та школи, а також парки та зони відпочинку. Більшість потенційних покупців будуть орієнтуватиметься саме на ці параметри. Якщо у вас поряд з будинком, наприклад, консульство Іспанії (охорона, безпека) або популярна кав’ярня, це також буде перевагою. Тому в оголошеннях часто пишуть про подібне сусідство у якості переваги розташування квартири.

Тип (серія) будинку та матеріал стін

Тут все дуже індивідуально і залежить від того, як будинок експлуатувався, і коли в ньому був капітальний ремонт (якщо був).

Найдешевшими вважаються панельні «хрущовки». Цегляні будинки завжди цінуються вище, навіть якщо мова йде про ті ж «хрущі». Ну а цегляна «сталінка», зрозуміло, що буде ще дорожчою через більш зручне планування.

Якщо ваш будинок відноситься до першої половини ХХ століття (або є навіть ще старішим), дізнайтеся, які в ньому перекриття. Якщо вони не залізобетонні, а дерев’яні чи змішані, то це точно не сподобається потенційним покупцям – вони можуть попросити суттєву знижку.

Площа квартири

Чим більша квартира, тим нижча ціна квадратного метра. Це не завжди так, але здебільшого правило працює. Тому, якщо ви продаєте трикімнатну квартиру, не варто орієнтуватись на вартість квадратного метру однокімнатної навіть у тому ж будинку.

Поверх

Перший поверх – це мінус 10-15% від ціни (залежить ще від того, куди виходять вікна). За квартири на останньому поверсі також часто просять знижку. Добре, якщо в будинку є технічний поверх — деякі спеціально шукають такі варіанти, щоби «зверху не тупотіли», тож є шанс знайти свого покупця, не сильно поступившись у грошах.

Планування

Якщо не брати до уваги квартири-студії, то виділяють три виду планувань:

1. суміжне – з проходом із однієї кімнати в іншу),
2. суміжно-ізольоване – коли з однієї кімнати можна потрапити в іншу, а третя кімната — окремо,
3. ізольоване.

Зазвичай покупці віддають перевагу ізольованому плануванню. Але є нюанси – наприклад, у вас є дореволюційний будинок та анфілада кімнат (одна переходить у другу і так далі). Такий прохід може стати плюсом для поціновувачів чогось раритетного та незвичного. В решті випадків суміжні планування цінуються менше за ізольовані.

Дізнайтеся, які стіни у вашій квартирі є капітальними. Можливо, невдале планування можна переробити, а тоді воно позначиться на ціні трохи меншою мірою. Якщо, звісно, ви продаєте квартиру в стані «під ремонт».

А ще покупцям подобаються «євродвушки» та «євротрьошки» – квартири, в яких вітальня з’єднана з кухнею. Поміркуйте, чи можна і чи доцільно зробити так у вашому випадку.

Потенційна можливість більш вдалого перепланування, швидше за все, не дуже позначиться на ціні, але стане додатковим плюсом.

Вид з вікна

Краєвид повинен бути дійсно приголомшливим і унікальним, щоб за нього захотіли заплатити. В інших випадках це просто перевага, яка виділить вашу пропозицію серед інших. Швидше за все, вас попросять про знижку, якщо вікна виходять на жваву магістраль або будинок стоїть «вікно у вікно» поруч із сусіднім.

Інші параметри впливають на ціну дуже невеликою мірою або не впливають на неї зовсім. Але можуть стати плюсами, які допоможуть швидше знайти покупця.

Що із документами?

Хорошу юридичну історію квартири закладати у вартість не варто – це «база». А ось різні «нюанси», які збільшують ризики покупця, можуть зменшити вартість житла в середньому на 10–15%. До них відносяться:

«Свіжий спадок». Покупці дуже неохоче пов’язуються з такими варіантами, бо побоюються появи нових спадкоємців. А часто керуються і чисто емоційним «у квартирі нещодавно хтось помер».

Заниження вартості у договорі купівлі-продажу, щоб уникнути сплати податків. Часто йде разом зі свіжою спадщиною, що ускладнює ситуацію. Неохоче погоджуються на такі варіанти. Краще добре обдумати, чи потрібен вам такий ризик, адже це порушення закону.

Квартира не так давно у власності. Володіння житлом менше ніж рік точно насторожить — часто квартиру швидко перепродують кілька разів, щоб приховати шахрайську схему. Прийдеться розповісти про причини продажу і бути готовим зробити знижку.

Перепланування, яке неможливо узаконити. Почитайте, які перепланування є незаконними і як про них можуть дізнатися, якщо турбуєтеся, що зайшли занадто далеко з ремонтом.

Літній власник. «А потім бабуся передумає, а грошей у неї вже не буде». Покупці зазвичай із побоюванням ставляться до власників у віці 80+, але сильно знижувати ціну через такий нюанс не варто. Це може ще більше насторожити покупця. Раптом власник справді вже не розуміє, що продає так дешево (і таку угоду, до речі, буде простіше оскаржити). Краще закласти невеликий дисконт чи погоджуватися на торг.

Неповнолітні власники. Постарайтеся виділити дітям частки в іншому житлі до угоди або проводьте альтернативну угоду день у день із продажем квартири – це має знизити побоювання покупця та зменшити розмір потенційної знижки (або взагалі обійтись без неї).

Шостка.INFO в Telegram. Цікаві та оперативні новини, фото, відео. Підписуйтесь на нашу сторінку!

Реклама